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계약서에 전매 보장 특약이 없어도 기망에 의한 계약 취소가 가능한가
이 사건의 핵심은 분양계약서에 명시적인 전매 보장 특약이 없는 상황에서, 분양 담당자의 구체적인 설명과 계약 체결 경위를 근거로 기망행위를 인정할 수 있는지였습니다.
시행사 측은 전매를 보장한 사실이 없고, 의뢰인이 임대 목적으로 상가를 분양받았다는 취지로 다퉜습니다.
또한 계약이 유효하다는 전제에서 의뢰인에게 미납 분양대금과 대출금 대위변제액 등을 청구했습니다.
따라서 분양 당시의 설명이 단순한 투자 전망인지, 계약 체결을 유도한 기망행위인지에 따라 계약금 반환과 거액의 반소 청구에 대한 판단이 달라지는 사건이었습니다.
분양 당시 설명과 증언을 통해 전매 보장 발언의 기망성을 입증
법무법인 태한은 의뢰인이 단순히 상가의 가격 상승을 기대한 것이 아니라, 잔금 납부 전에 전매가 가능하다는 분양 담당자의 구체적인 설명을 믿고 계약했다는 점을 중심으로 계약 취소를 주장했습니다.
분양 당시 의뢰인의 자금 사정, 전매 보장 발언의 내용, 계약 체결에 이르게 된 경위와 관련 증언을 종합해 해당 설명이 계약 체결을 결정짓는 중요한 사정이었다는 점을 부각했습니다.
특히 분양 담당자가 전매를 확약한 사실을 부인하는 상황에서, 현장에 있었던 다른 관계자들의 증언과 객관적인 거래 경위를 통해 그 주장의 신빙성을 다퉜습니다.
계약 취소의 효력을 근거로 7억 원대 반소 청구에 대응
태한은 분양 담당자의 기망으로 계약이 취소됐다면, 시행사가 계약의 유효성을 전제로 미납 분양대금 등을 청구할 수 없다는 법률적 구조로 대응했습니다.
또한 시행사가 주장한 대출금 대위변제에 따른 구상금 청구 역시 계약 취소 및 관련 법률관계에 비추어 인정될 수 있는지를 다퉜습니다.
그 결과 의뢰인의 계약금 반환 청구가 받아들여지고, 시행사의 반소 청구는 전부 기각됐습니다.
계약금 약 8,200원 반환 인정, 시행사의 약 7억 5천만 원 반소 전부 기각
서울중앙지방법원은 분양 담당자가 잔금 납부 전에 상가의 전매를 보장한다는 취지로 의뢰인을 기망했고, 의뢰인이 이를 믿고 분양계약을 체결했다고 판단했습니다.
법원은 기망을 이유로 한 분양계약 취소를 인정해 시행사에 계약금 약 8,200만 원 및 이자·지연손해금 지급을 명령했습니다.
동시에 시행사가 제기한 약 7억 5천만 원의 반소 청구를 전부 기각하고, 본소와 반소의 소송비용을 시행사가 부담하도록 했습니다.
시행사는 이에 불복해 항소했지만, 서울고등법원은 분양 담당자의 설명과 증언, 의뢰인의 자금 사정 등을 다시 검토한 뒤 1심 판단을 유지했습니다.
시행사가 대법원에 상고했으나, 대법원 역시 상고를 기각했습니다.
이로써 계약금 전액에 해당하는 약 8,200만 원의 반환과 약 7억 5천만 원 반소 전부 기각이라는 승소 결과가 최종 확정됐습니다.
대법원, 시행사 상고 기각으로 분양대금반환 승소 확정
2022년 9월 대법원은 시행사의 상고를 기각하고 상고비용도 시행사가 부담하도록 판결했습니다.
이에 따라 분양계약 취소에 따른 계약금 반환과 시행사의 반소 청구 기각을 인정한 원심판결이 확정됐습니다.
반드시 그렇지는 않습니다. 계약서에 관련 특약이 없더라도 분양 과정에서 거래의 중요한 사항에 관해 허위 설명이 있었고, 그 설명을 믿고 계약을 체결했다는 점이 인정되면 기망을 이유로 계약 취소를 주장할 수 있습니다. 다만 단순한 수익 전망이나 전매 가능성에 대한 안내만으로 언제나 기망이 인정되는 것은 아니므로, 실제 설명 내용과 계약 경위를 구체적으로 확인해야 합니다.
기망 등을 이유로 계약이 적법하게 취소되면, 원칙적으로 계약이 유효함을 전제로 한 미납 분양대금 청구는 인정되기 어렵습니다.
다만 중도금 대출이 있다면 대출계약의 당사자와 보증관계, 시행사의 대위변제 여부 등에 따라 별도의 법률문제가 발생할 수 있으므로 함께 검토해야 합니다.