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- 주요 성공사례
도로 폭 6m 약정 위반 주장에도, 임야 매매대금 2억 2,500만 원 반환청구 전부 기각
- 사건 개요
- 도로개설 약정을 둘러싼 분쟁, 매수인이 매매대금 전액 반환을 요구
- 의뢰인들은 경기도 양평군 소재 임야 매매와 관련해 매수인으로부터 소송을 제기당했습니다.
- 2008년 체결된 매매계약에는 임야에 연결되는 약 6m 폭의 도로를 개설하고 포장한다는 특약이 포함되어 있었습니다. 이후 도로개설이 지연되자 당사자들은 2015년 별도의 협의서를 작성해 이행기한을 다시 정했습니다.
- 협의서에는 정해진 기한까지 도로를 개설하지 못할 경우, 매수인의 요구에 따라 매매대금에 연 5%의 이자를 더해 재매입한다는 내용이 포함되어 있었습니다.
- 그러나 매수인은 실제 개설된 도로의 폭이 약정한 6m에 미치지 못하고, 차량 진입과 건축행위도 어렵다고 주장했습니다.
- 이에 매수인은 의뢰인들을 상대로 매매대금 2억 2,500만 원과 2015년 6월부터의 연 5% 이자를 지급하라는 소송을 제기했습니다.
- 핵심 쟁점
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도로개설 약정의 일부 미이행이 매매계약 전체의 해제 사유가 되는지
이번 사건에서는 약정한 도로개설 의무가 완전하게 이행되었는지뿐 아니라, 미이행된 부분이 매매계약의 목적 달성을 불가능하게 할 정도로 중대한지가 핵심이었습니다.
매수인은 도로 폭이 6m에 미치지 못한다는 이유로 임야의 활용이 불가능하다고 주장했습니다.
반면 의뢰인들 입장에서는 도로가 실제로 개설되었고 차량 통행과 건축을 위한 접근이 가능한 상황이라면, 일부 약정 위반만으로 매매계약 전체를 해제할 수 있는지가 중요한 문제였습니다.
또한 도로개설 기한이 지난 후 실제 도로가 개설된 사정이 매수인의 계약해제권에 어떤 영향을 미치는지도 쟁점이었습니다.
- 태한의 대응
-
도로의 실제 이용 가능성과 계약 목적 달성 여부를 중심으로 반환청구 방어
법무법인 태한은 도로개설 약정의 이행 여부를 형식적인 수치만으로 판단할 것이 아니라, 매매계약의 목적과 실제 도로 현황을 함께 고려해야 한다는 점을 중심으로 대응했습니다.
약정상 ‘약 6m’와 실제 도로 폭의 차이를 구체적으로 검토
매매계약에는 도로 폭이 ‘약 6m’로 기재되어 있었으며, 반드시 6m 이상을 확보해야 한다는 표현은 없었습니다.
태한은 이러한 계약 문언과 실제 개설된 도로의 현황을 바탕으로, 도로 폭이 일부 구간에서 6m에 미치지 못한다는 이유만으로 계약 목적을 달성할 수 없다고 단정할 수 없다는 점을 다퉜습니다.
차량 통행 및 건축 목적 달성 가능성을 중심으로 계약해제 주장 반박
매수인은 도로 폭이 부족해 차량 진입과 건축이 불가능하다고 주장했습니다.
그러나 법원이 검토한 사진상 도로 폭은 대체로 4~6m였고, 통행로에는 포장되지 않았더라도 사람과 차량의 통행이 가능한 부분이 존재했습니다.
또한 법원은 관련 건축법 규정과 제출된 자료를 검토한 결과, 폭 4m를 초과하는 포장도로가 반드시 있어야만 주택 신축이 가능하다고 볼 근거가 부족하다고 판단했습니다.
태한은 이처럼 도로의 실질적인 기능과 토지 이용 가능성을 중심으로, 일부 불완전이행이 매매계약 전체의 해제로 이어질 수 없다는 취지로 대응했습니다.
계약해제권 발생 이후 도로개설이 이루어진 사정 검토
의뢰인들은 협의서에서 정한 2017년 말까지 도로를 완성하지는 못했으나, 이후 2019~2020년경 도로를 개설했습니다.
태한은 이러한 후속 이행 사실도 계약해제의 효력을 판단할 때 고려되어야 한다는 취지로 대응했습니다.
법원은 매수인에게 당초 계약해제권이 발생했다고 볼 여지가 있더라도, 그 권리를 행사하기 전에 도로가 개설된 이상 해제권이 소멸했다고 판단했습니다.
- 법원의 판단 및 결과
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도로개설 의무 일부 미이행 인정에도 매매대금 반환청구 전부 기각
인천지방법원은 의뢰인들이 약정한 기한까지 도로를 개설하지 못했고, 이후 개설한 도로의 포장 폭도 대부분 6m 미만이라는 사실을 인정했습니다.
그러나 계약서에 기재된 도로 폭은 ‘약 6m’였으며, 실제 도로는 대체로 4~6m 폭으로 개설되어 있었습니다.
또한 차량과 사람의 통행이 가능한 부분이 존재했고, 도로 폭 문제로 인해 매수인이 임야에 주택을 신축하는 등 계약 목적을 달성할 수 없다고 볼 증거도 부족했습니다.
법원은 채무의 일부가 완전하게 이행되지 않았더라도 계약 목적 달성에 중대한 지장이 없다면 매매계약 전체를 해제할 수 없다는 법리를 적용했습니다.
아울러 도로개설 기한 경과로 계약해제권이 발생했더라도, 매수인이 이를 행사하기 전에 의뢰인들이 도로를 개설한 이상 해제권은 소멸했다고 판단했습니다.
결국 법원은 매수인의 2억 2,500만 원 및 이자 지급청구를 모두 기각하고, 소송비용도 매수인이 부담하도록 판결했습니다.
- 판결문
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도로개설 약정의 일부 미이행만으로 매매계약 전체를 해제할 수 없다고 판단한 판결
2024년 2월 인천지방법원은 도로개설 약정의 내용, 실제 도로 폭과 통행 가능성, 건축 목적 달성 여부 및 계약해제권의 소멸 여부를 종합적으로 검토했습니다.
법원은 도로개설 의무의 일부 미이행만으로 매매계약의 목적을 달성할 수 없다고 인정하기 어렵다고 판단해 매수인의 청구를 전부 기각했습니다.
자주 묻는 질문
Q 01. 토지 매매계약에서 약속한 도로 폭이 실제와 다르면 계약을 해제할 수 있나요?
도로 폭이 약정과 다르다는 이유만으로 언제나 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
도로개설 의무가 계약에서 차지하는 중요성과 실제 통행 가능 여부, 토지의 이용 목적을 달성할 수 있는지 등을 종합적으로 판단해야 합니다.
일부 약정 위반이 있더라도 계약 목적을 달성하는 데 중대한 지장이 없다면 계약해제가 인정되지 않을 수 있습니다.
Q 02. 매도인이 도로개설 기한을 넘겼더라도 나중에 도로를 완성하면 계약해제를 막을 수 있나요?
사안에 따라 가능합니다. 계약해제권이 발생했더라도 이를 행사하기 전에 채무자가 약정에 따른 이행을 하거나 적법하게 이행을 제공하면 해제권이 소멸할 수 있습니다.
다만 후속 이행의 내용과 시기, 상대방의 해제권 행사 여부 등에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
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