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- 주요 성공사례
20년 넘게 내 땅을 점유한 이웃 건물, 철거·토지 반환 인정
- 사건 개요
- 내 땅을 침범한 이웃 건물, 철거를 요구할 수 있을까?
- 의뢰인은 서울 소재 토지와 그 지상 건물을 소유하고 있었습니다.
- 그런데 인접 토지에 세워진 미등기·무허가 건물의 일부가 의뢰인 소유 토지를 침범하고 있었습니다. 침범 면적은 약 13.1㎡, 약 4평에 해당했습니다.
- 해당 건물과 인접 토지는 여러 차례 소유자가 변경되었으며, 현재 소유자인 상대방은 건물을 매수하여 인도받은 상태였습니다.
- 의뢰인은 자신의 토지를 되찾기 위해 법무법인 태한을 통해 건물 철거와 토지 인도, 무단점유에 따른 부당이득금 반환을 청구했습니다.
- 1심 법원은 의뢰인의 청구를 모두 받아들였지만, 상대방은 이에 불복해 항소했습니다.
- 핵심 쟁점
-
20년 넘게 점유했다면 남의 땅도 소유할 수 있을까?
상대방은 이전 소유자들이 1996년부터 해당 토지를 점유했으므로, 20년이 지난 2016년에 점유취득시효가 완성되었다고 주장했습니다.
점유취득시효란 일정한 요건을 갖추어 부동산을 20년간 점유한 경우 소유권 취득을 주장할 수 있는 제도입니다.
하지만 20년 이상 점유했다는 사실만으로 반드시 소유권이 인정되는 것은 아닙니다.
점유취득시효가 인정되려면 소유의 의사로 점유하는 '자주점유' 등의 요건을 충족해야 합니다.
이 사건의 핵심은 이전 점유자가 해당 토지가 타인 소유라는 사실을 알고 있었는지, 그리고 소유의 의사로 점유했다고 볼 수 있는지였습니다.
또한 현재 건물 소유자가 이전 점유자의 취득시효 완성을 근거로 토지에 대한 권리를 주장할 수 있는지도 쟁점이 되었습니다.
- 태한의 대응
-
20년 점유 주장에 맞서, 매매계약서와 점유 경위로 반박
법무법인 태한은 의뢰인의 토지 소유권을 보호하기 위해 건물 철거와 토지 인도, 무단점유에 따른 부당이득금 반환을 청구했습니다.
상대방은 이전 소유자부터 20년 이상 토지를 점유했으므로 점유취득시효가 완성되었다고 주장하며 1심 판결에 불복했습니다.
이에 태한은 상대방의 장기 점유 주장만으로는 소유권 취득을 인정할 수 없다는 점을 다투며, 실제 점유 경위와 이전 소유자의 인식에 관한 증거를 토대로 대응했습니다.
① 매매계약서 특약을 통해 토지 침범 인식 확인
소송 과정에서 제출된 매매계약서에는 이전 소유자가 이웃 토지를 점유하고 있다는 사실을 들었다는 내용과, 이를 고려해 매매대금 중 800만 원을 공제하기로 한 특약이 기재되어 있었습니다.
이는 이전 소유자가 해당 토지를 자신의 소유로만 인식한 것이 아니라, 타인 소유 토지를 침범하고 있다는 사실을 알고 있었음을 보여주는 중요한 증거였습니다.
② 토지 측량과 침범 사실 통보 경위 제시
의뢰인은 2008년경 인근 토지 측량을 통해 건물의 침범 사실을 확인하고, 이를 이전 소유자 측에 알렸습니다.
태한은 이러한 점유 경위와 관련 자료를 바탕으로, 이전 소유자가 적어도 2008년경부터 토지 침범 사실을 인식하고 있었다는 점이 법적 판단에 반영될 수 있도록 다투었습니다.
③ 자주점유 추정과 취득시효 주장에 대한 법리적 대응
상대방은 이전 소유자의 점유가 소유의 의사에 따른 자주점유였으며, 그 점유를 승계했으므로 토지에 대한 권리가 있다고 주장했습니다.
그러나 타인의 소유권을 인정하는 객관적 사정이 있다면 자주점유의 추정은 번복될 수 있습니다.
태한은 점유 경위와 관련 증거를 토대로 상대방의 취득시효 주장을 다투었고, 항소심 법원은 적어도 2008년경 이후 자주점유의 추정이 번복되었다고 판단했습니다.
결국 상대방의 점유취득시효 항변은 받아들여지지 않았고, 의뢰인의 건물 철거·토지 인도·부당이득금 반환 청구가 모두 인정되었습니다.
- 사건 결과
-
건물 철거·토지 인도·부당이득금 반환 모두 인정
항소심 법원은 상대방의 점유취득시효 주장을 배척하고, 의뢰인의 청구를 전부 인용한 1심 판결이 정당하다고 판단했습니다.
이에 따라 상대방의 항소를 기각했습니다.
의뢰인이 인정받은 주요 청구는 다음과 같습니다.
· 건물 철거: 의뢰인 소유 토지 13.1㎡를 침범한 건물 부분 철거
· 토지 인도: 침범한 토지 13.1㎡ 반환
· 과거 부당이득금: 약 995만 원 및 지연손해금 지급
· 장래 부당이득금: 2022년 12월 23일부터 토지 인도 완료일까지 월 약 37만 원 지급
이번 사건은 이웃 건물이 오랜 기간 자신의 토지를 침범하고 있더라도, 점유 경위와 관련 증거에 따라 토지 소유권을 보호받고 건물 철거와 부당이득금 반환을 인정받을 수 있음을 보여주는 사례입니다.
- 판결문·결정문
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항소심 법원은 상대방이 건물을 매수하여 인도받음으로써 이를 법률상 또는 사실상 처분할 수 있는 지위에 있으므로, 의뢰인 소유 토지를 침범한 건물을 철거하고 해당 토지를 인도할 의무가 있다고 판단했습니다.
또한 매매계약서의 특약과 토지 침범 사실에 대한 인식 등을 고려하여 상대방의 점유취득시효 주장을 받아들이지 않았습니다.
이에 따라 의뢰인의 청구를 전부 인용한 1심 판결을 유지하고, 상대방의 항소를 기각했습니다.
자주 묻는 질문
Q 01. 이웃집 건물이 제 땅을 침범하고 있다면 철거를 요구할 수 있나요?
원칙적으로 가능합니다.
타인의 건물이 자신의 토지를 정당한 권한 없이 점유하고 있다면, 토지 소유자는 건물의 철거와 토지 인도를 청구할 수 있습니다.
다만 건물 소유관계와 토지 경계, 점유 권원 등을 확인해야 하며, 상대방이 점유취득시효 등 별도의 권리를 주장하는 경우에는 그 요건을 검토해야 합니다.
Q 02. 이웃이 20년 이상 제 땅을 사용했다면 소유권을 빼앗길 수도 있나요?
20년 이상 점유했다는 사실만으로 소유권이 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.
점유취득시효가 인정되려면 소유의 의사로 평온하고 공연하게 20년간 점유하는 등의 법적 요건을 충족해야 합니다.
특히 점유자가 타인의 소유권을 인정하는 행동을 했거나, 객관적인 사정상 소유의 의사로 점유했다고 보기 어려운 경우에는 점유취득시효가 인정되지 않을 수 있습니다.
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